新樓裝修點排期？由收樓執漏到入伙的交接時間線
作者：王小姐 2025年2月3日
新樓裝修最難計的，不一定是鋪幾日磚，而是日曆上「收到鎖匙」與「舊居要退租」之間那段空白。單位要先驗收，欠妥要記錄；訂造櫃要度尺，尺寸卻可能等執漏後才穩定。把收樓、書面通知、覆驗、落單、施工和搬屋排成幾道決策關口，才知道哪些事可同步準備，哪些承諾不宜太早作出。
未收匙時，新樓裝修可以準備到哪一步
售樓說明書、圖則與真正交付狀態分開看
準備資料時，先找出買賣文件、售樓說明書所列裝置、裝修物料與設備，另備平面圖、擬擺放的家具尺寸及家人需要的電器清單。圖則有助初步討論走動路線，不能直接當成訂造櫃的最終生產尺寸。現場批盪、飾面、窗台、門框及實際喉位，都可能影響落地尺寸；就算紙上標着同一個開間，門扇打開後的可用位置也未必相同。
未收匙仍然可以向裝修公司談工程方向：想保留發展商原有廚櫃，還是只添抽屜？冷氣與燈位是否配合日常使用？浴室需不需要先確認屏風開門方向？這一階段適合比較工種、安排資料、了解管理處規定和取得有條件的初步預算。實際承包範圍、材料訂貨及工程日期，則要留到可以檢視單位後再確定，尤其不要憑示範單位相片就把每個牆角尺寸鎖死。
業主若已向幾間公司問價，最好交同一套資料：戶型圖、想保留的設備、主要電器、可接受的用料、預計入伙日，以及明確寫「尚未收匙」。報價人的假設越一致，日後比較差異才有意思。若有一方把廚房原有櫃全部保留、另一方計算了清拆重造，兩張單即使總數相近，也不是相同方案。先問清楚報價生效條件與上門覆尺後的調整機制。
可以先問價，但不要把未量過的尺寸變成訂單
新樓裝修涉及訂造傢俬時，一般要畫圖、覆尺、確認五金、製作、運送和安裝。提早收集使用需求有價值；未看過單位便為整排到頂櫃付款，風險則落在業主身上。可以請廠方先說明哪些選項受現場尺寸影響、報價按甚麼假設、幾時是最後確認尺寸的時間點，以及如欠妥修補令牆面變動，圖紙及價格如何調整。
同樣道理，網購家電可以先研究型號和尺寸，卻要核對插座位置、散熱間隙、搬運路線及開門方向。假如準備更換原有裝置，先把相關位置列在驗收清單中，不要太快拆掉，否則後來很難分辨交樓原況與自己的改動。未收匙的工作，不是把整套裝修硬塞進尚未確定的日期，而是把日後少不掉的問題預先列好。
另一份容易提前準備的清單是生活次序，而非設計喜好：哪個房間要先有床，是否需要在家煮食，孩子返學前有沒有可用的書枱，老人家進出浴室是否有門檻。這些能幫助決定入伙前必做甚麼、哪些櫃可以等入住後再裝。若全屋只求一次過完工，報價及時間表便須包括所有工種；若容許分段，還要計入再進場、保護和清潔的成本，不能只看當下少了多少項。
收樓當日，留下可追蹤的欠妥紀錄
逐項編號，比一句「浴室有問題」清楚
收樓巡查可按房間順序進行：玄關、客飯廳、睡房、廚房、浴室、窗台，再回看門、窗、牆面、地板、櫃及附屬設備。每見一項欠妥，記下房間、位置、現象，拍一張能看出位置的遠景和一張近景。例如「廁所洗面盆下方左側接駁位，用水後櫃底見水珠」，會比「廁所漏水」容易讓對方核實。涉及外觀的花痕也拍下當時光線及角度，免得日後各說各話。
若裝置要在正常操作下才看到問題，記錄操作方法及出現的時間：窗扇是否難開、門扇會否掃地、去水是否慢、抽屜開關是否卡住。不要因為一時未見滴水就跳過排水及接口；也不要在未知檢驗責任與安全條件下自行拆電箱或其他裝置。若檢驗當日部分水電仍未啟用，把「未能測試」清楚列出，日後再追，不能用「沒有記錄異常」代替測試結果。
相片與書面通知要互相找得到
一手住宅物業銷售監管局提醒買家參照售樓說明書核對物料、裝置及設備，並以書面向賣方提出欠妥要求。就適用的一手住宅買賣合約，相關條文涉及買賣成交日期後六個月內作書面通知，前提亦包括欠妥並非買家行為或疏忽所致；這不是把所有新屋的「保養期」一律由收匙日起計。應核對自己合約及實際成交日期，勿僅依交匙通知的日期推算。一手住宅物業銷售監管局的收樓欠妥說明可作核對起點。
遞交紀錄時，保存文件副本、相片編號、賣方的確認及之後每次答覆。若當天口頭談過某項修補，把談話內容再以可追蹤方式記下。書面通知不是為了令收樓變得對立，而是使不同師傅、賣方執漏團隊和你自己的裝修承辦商都知道哪項仍未完成。若有急需處理的水電問題，另按安全情況通報，不因等待整份清單完美才作出必要的報告。
欠妥項目交出去後，保存收件確認也很重要：電郵、電子表格或對方指定系統的編號，各有不同。圖片若直接壓縮到難以看清，另存原圖；若一項照片有幾個角度，檔名加上同一編號。之後每次跟進都引用該編號，不必重新打一段新描述而使同一瑕疵看似兩個問題。覆驗時在原項後面記「仍待處理」或「已確認」，不要直接刪除舊紀錄。
記錄格式不需複雜：編號、位置、何時發現、現象、照片檔名、已通知日期、對方安排、覆驗結果。執漏通常會有多輪，最初發現、第一次修補、後續仍有問題，要分開寫，避免後來把「已安排工人」誤當「已完成及通過覆驗」。收匙後若短期內不能每次到場，也應先問對方如何預約入屋、如何通知完工，以及會否留下執修項目和日期。
驗收當日不必追求一口氣判斷所有技術原因；例如牆面有一道印，先記錄位置、面積及質感，再讓負責人查明是表面污跡、批盪還是物料欠妥。反過來，水喉正在滴水、插座操作有明顯異常等情況，應即時提出並按安全需要處理，不宜只放進「日後再睇」清單。把緊急與一般事項分頁記錄，安排跟進時就不會全被同一個處理期限掩蓋。
執漏與自行改動之間要留清楚交界
通知期限看合約，工程安排看欠妥位置
不是所有瑕疵都會阻礙全部工程。廚房牆磚待修，就不宜立即將貼牆地櫃固定在該位置；睡房門框待調整，也不宜先做包住門框的全高櫃。相反，另一房間若沒有待處理問題，可能可以先整理設計圖、安排材料選色。把每項待執漏位置圈在平面圖，跟裝修承辦商一起檢查哪一工序會遮擋、損壞或妨礙對方入內修補。
最容易出現爭議的是兩組工程相接的位置。例如新油漆覆在發展商原有牆面上，後來牆面起泡，究竟底層原有問題、賣方執漏未妥，還是後加塗層的施工條件造成？未必可以單靠一張完工照片回答。若涉及排水、批盪或窗框，讓相關欠妥先有紀錄及適當覆驗，並在自己的工程開工前拍下原況。自己改動了甚麼，於何時改動，也應留清楚。
自行拆改可能影響追查，不等於一改就失去全部權利
「做過任何裝修就不能再執漏」說得太絕對；「任何裝修都完全不影響追查」亦不可靠。應看欠妥與改動是否涉及同一位置、改動是否遮住證據，以及合約所列權利與各方紀錄。例如在客廳裝一個獨立活動櫃，和將浴室原裝牆磚鑿走後才指稱原磚有問題，保存證據的難度不同。重要的是別把一般施工決定包裝成法律保證。
業主可安排一個簡單的交界表：欠妥編號、賣方負責範圍、自己擬改範圍、誰先進場、何時拍照及覆驗。若賣方提出的修補需要重新打開牆或櫃，事前請雙方確認保護與復原方式；若自己選擇先改動，亦應知道可能需自行處理後續拆裝費用。責任有爭議時，保留書面資料並按合約向適當專業或法律人士查詢，而非要求裝修師傅單方面裁定。
排期上可將欠妥分成「阻止安裝」「不影響度尺但要先覆驗」「可在其他工序旁同時跟進」三類。這不是為了催賣方承諾一個業主想要的日子，而是讓承辦商知道哪些工序要等。沒有分類時，所有師傅只能等待全部欠妥完畢，或者相反太早進場，兩種極端都可能浪費時間。
交接表也要處理「一項欠妥影響多個工種」的情況。廚房牆磚待修，可能連帶限制地櫃度尺、枱面安裝及水電收口；不能只在一份紙上寫「廚房未好」便算。標出被擋住的每一張訂單，看看製作方有沒有最後改圖期限。賣方若提出不同的修補方案，業主應將對傢俬和設備的影響告訴承辦商，由實際接口重新確認，不要在各方未溝通下口頭批准改動。
覆驗以後，哪些項目才值得鎖定
尺寸以完成面與開門範圍為準
覆驗不是只看已補的地方有沒有重新油漆，還要按原來編號再測試：原先用水時滴漏，現在再正常使用會怎樣？原先門扇卡住，現在打開至平常使用角度仍會掃地嗎？如果修補改動了廚房地腳線、窗台或門框，訂造尺寸要重覆確認。度尺最好在相關位置達到可供安裝的狀態後進行，並把圖紙標明量度日期、使用哪一層牆面作參考。
圖紙上的一條線不代表櫃門可以打開。衣櫃門與房門、廚房抽屜與雪櫃門、座廁與浴屏、窗扇與窗簾盒，都要在現場模擬動作。走廊搬運大型家電，亦不能只看目的房間的闊度；升降機、轉角及大門淨空可能決定能否搬入。收樓單位尚有保護膠或臨時擺設時，度尺後要提醒製作方是否需要二次覆核。
如果家人對收納有不同要求，覆尺當天帶上實際會放入櫃內的物件尺寸，特別是吸塵機、行李箱、換季被褥及洗衣用品。圖紙一旦只用「做多啲櫃」來描述需求，承辦商難以替你分配層板與抽屜。先知道物件大小，才可以討論可取用高度與預留插座；否則新櫃即使剛好填滿牆，也未必容得下真正想放的東西。
櫃體及電器訂貨的幾道閘口
可以將訂貨分成三次確認。第一次是用途：放甚麼物品、誰使用、怎樣開門。第二次是現場：水電位、牆身直度、地台高低、窗及門的開啟路線。第三次才是生產：材料、板厚、五金規格、加工圖、安裝方式和最後簽核。某一關沒過，單靠銷售圖精美也不宜落實大額訂金。比價亦要按相同規格，免得一張單包含拆舊及安裝、另一張只包櫃體。
如只打算做局部修改，可以先翻查局部裝修項目的服務範圍，再請師傅把保留的發展商裝置與新做部分接口寫進報價。保留原有檯面可能影響櫃體拆換；新增插座可能牽涉牆面修補。不要將裝修範圍叫作「唔大改」就認定沒有交接風險。每個看似獨立的小項，仍可能改動鄰近一兩個工種。
覆驗完成後，還應看單位是否已符合公司上門度尺的條件。若房間仍堆放大量執漏物料、地面未完全復原，第一次量度可先做設計方向，待完成面出來再覆尺。要求製作方把哪些尺寸是「現場實度」、哪些是「暫按圖則」寫在圖紙，不要在簽名確認時留下沒有標註的混合數據。廚廁濕區、門邊收口和到頂櫃，尤其要核對完成後的實際界面。
工種可以重疊，交接不能缺席
現場施工與廠房製作有不同等待時間
度尺後的設計、核圖及訂造可以在某些現場工程進行時準備，但安裝有前置條件。地台未處理，櫃體高度可能難定；牆面未完成，固定櫃會妨礙批灰；燈位未核實，假天花封好後再改線就要返工。把每項工序寫成「開始前要看到甚麼」：例如水電定位要在封牆前確認，瓷磚應在相關防水及底層條件確認後鋪貼，地板須考慮附近濕工序及產品安裝要求。
新樓裝修讓兩隊人同日到場，不代表工程自然快一日。假如廚房在試水，傢俬師傅未必能量到完成地台；油漆打磨時，又未必適宜同時裝對灰塵敏感的設備。問清楚誰負責交接拍照、誰通知下一工種可進場，以及若上一工序發現欠妥，誰有權暫停安裝。星睿的施工交接流程可以作工序參考，實際仍須以單位的材料和現場條件排序。
寫時間表時，可以用關卡而非每一天的幻想工作量來規劃。每個關卡標示負責人、交付文件和下一工序的開始條件；例如「牆面批灰完成」與「牆面已達適合貼飾面的狀態」未必是同一刻。材料乾燥及養護時間跟產品和現場濕度有關，承辦方應按實際產品資料與環境安排。未查明用料前，業主不宜接受一個全屋固定的速成日數。
停水停電、物料進場與管理處預約
新屋苑的裝修登記、施工時段、貨梯預約、公用地方保護和廢料安排，要向該屋苑管理處取得書面要求。別假設跟隔離屋苑一樣；即使施工日期已與師傅談妥，若大件物料入場路線未定、貨梯已滿，工作便無法按原計劃開始。涉及停水、停電或需相關人士處理的工序，亦要預先確定通知、資格及復供後檢查責任。
一張清楚的交接表，至少包括前一工種交付狀態、下一工種預計進場條件、現場誰驗收，以及發現問題後向誰回報。若發展商執漏團隊仍需進入，單位鑰匙管理與物品保護同樣要寫清。業主不必日日守在單位，但不能把每項是否完工的判斷交給下一位進場的師傅自己猜；一旦責任交疊，事後再追哪一隊弄花了材料會非常困難。
例如做完地台後，下一隊鋪地板前要知道表面是否達到產品要求、有沒有未封的管口、哪裏不能釘穿；做完電線後，負責封牆的人要知道線路位置及必要檢修點。交接不必變成厚厚一本報告，幾張附有日期和位置的現場相片，加上「已完成」「有待修正」兩欄，比只在群組打句「可以入場」可靠得多。後一工種若發現前一步有疑問，應先問清楚再蓋上自己的工序。
由完工到真正住得，還要留一段緩衝
驗收、清潔和材料養護不是空白日
新櫃裝妥、油漆完成，不等於當晚就適合把所有家具搬入。油漆、黏合、地台或防水材料各有自己的施工及養護條件，不能在沒有產品資料時替它們指定統一日數。業主要安排逐項驗收、可能的執漏、完工清潔及設備試用。櫃門逐一開關、抽屜與插座是否互相阻礙、洗手盆正常使用後接頭有沒有水跡，這些都需在大批紙箱入屋前看清。
入住前可先做一次以生活動作為序的驗收，而不是只看顏色和直線：入門關門、開燈、在廚房洗菜、在浴室淋浴、打開每個會用的櫃，再到床邊關燈。這套試用能發現「燈掣被櫃遮住」「洗手盤去水接口滲水」之類的問題，並可按房間把後續執漏列清。測試中若涉及電力疑慮，停止使用並找合資格人士處理。
若交租及搬屋日期已固定，可優先整理一張「最低可入住條件」：安全供水和用電、可使用的廁所及沖涼安排、主要通道、必要的照明、臨時睡眠位置。純裝飾性的櫃門飾面，可以與影響生活安全的供電問題區分。若要分階段入伙，問清楚施工區如何隔離，粉塵和物料如何存放，並與管理處確認仍在施工的申報與保護要求。
準備一個改期方案，不只寫最佳情況
排程可以倒推，但不應倒推到完全沒有彈性。先填最遲搬屋日，再把正式收樓、欠妥通知、賣方執漏、覆驗、度尺、生產、現場施工、測試、清潔與搬入逐段放入日曆。每段標註「確定日期」「待對方確認」「取決於上一段」；未確定的不能變成對下一個人的硬承諾。如果賣方需要再次修補，哪些訂貨可繼續？若物料未到，哪些工序仍可完成？這些要在付款前談清楚。
如原定入伙日有壓力，縮小現場工程不一定等於全部縮短；修改範圍反而可能要重新畫圖、改貨或支付重覆保護費。用不同方案比較：先處理廚廁與必要水電，其餘搬入後安排，還是先完成全屋才搬入？選擇取決於家庭可以忍受的施工干擾及安全條件，不是單一「最快幾日」能答。需要重新商量排期，可從與王小姐商量排期開始，提供已知和仍未知的日期。
臨時住宿及存放物件也要預先想好。如果需要延後搬入，是延長舊居租期、短租房間，還是把物件暫放別處？這些不必在裝修文章裏假設某種固定費用，但應在家庭總預算留一欄。樓宇管理處可能要求工程完結後歸還保護物或作公共地方檢查；如把搬屋與拆保護安排在同一天，升降機和搬運路線就會互相影響。
先前考慮到的舊樓風險並非新樓一定存在，但收樓巡查同樣可以借用屋況檢查的先後次序：可見情況、待檢查位置及需要專業測試，分開記錄。這不是要把新單位當舊樓全拆，而是避免一張照片被解讀為包攬所有不可見部件。
把排程更新留下一版一版的日期，業主和師傅之間才不會各拿不同的舊表說事。變更時註明「因哪項執漏延後」「哪項訂貨未受影響」「搬屋通知何時須再確認」。如果實際範圍從局部增至全屋，應重新核算管理處登記、保護、清潔與驗收安排，不能只在原來日曆末尾多加幾天。時間表的價值在於暴露依賴關係，而不是令每個格子都填滿。
與家人分享排程時，請把「可以開始使用」和「所有工作結束」分兩個日期。搬入當天需要的是水、電、通道和基本生活空間可安全使用；某件活動家具可以之後到，卻不代表仍在鑿牆的房間適合立刻入住。若需在施工期間局部居住，先請承辦商交代粉塵、噪音和動線隔離方法，並確認管理處容許的安排。不要為了守住一個好看的入伙日，把原本應核對的交接和測試刪掉。
入伙排程的四個實際疑問
收樓即可開工嗎？
要先核對屋苑登記、可進場日期、單位原況及待執漏位置。可以開始談設計和度尺，不代表所有裝修都適宜即刻施工；遮住待修位置的櫃體、牆面和地板，應與賣方執漏安排協調。若需入屋工人、貨梯或公用地方保護，管理處的書面要求亦是時間表一部分。
裝修會否失去全部執漏權利？
不能一概而論。看合約、適用法例、欠妥是否在成交後規定時間內以書面通知、該問題是否由買家行為造成，以及自己的工程有否改動相關位置。把欠妥及自行改動的時間線存好，遇到爭議再向合適的專業人士查詢，不以口頭保證代替文件。
應先裝冷氣還是傢俬？
先確認冷氣機位、去水、供電和安裝路線，再看櫃體會不會擋住喉管、檢修或日後拆機。下單與實際安裝可以是不同時間；若室外機位置或屋苑安排未定，兩邊圖紙都不宜當最後生產圖。先排接口，才排哪隊師傅哪天入屋。
搬屋日甚麼時候可以落實？
當影響入住的欠妥已有可追蹤安排、關鍵裝修範圍和交貨日大致確認，才與搬屋公司商量適度可改的檔期。確認搬屋前再問一次：必要廁所、水電、主要通道可否使用？驗收及清潔是否留了時間？若答案未定，不要只因舊租約快完而宣稱工程已肯定趕得及。
把預計收匙、退租、入伙三個日期及單位平面圖交給王小姐，免費上門度尺時一併商量可先做與要等執漏的範圍。想取得初步安排，可先帶圖預約度尺；排期以現場、訂貨及管理處條件核實後再定。
