裝修合約點查看？分期付款、增項與執漏條款逐段拆解

文／王小姐｜2025年8月3日

「工程完成後付清尾數。」一份裝修合約若只寫這句，甚麼叫完成？一層未油、廚房缺門，算不算？以下條款摘句全是用來說明讀法的示意文字，並非任何客戶或星睿的真實合約。簽名之前逐段追問，可以減少交樓時的爭拗。

簽約對象與收款名稱先對齊

公司、負責人、付款人三處核一次

示意句：「本公司承接全屋裝修，款項轉入指定戶口。」

這句欠了公司全名、實際收款名稱和誰是委託人。合約上宜寫清公司或承辦者的身份、商業登記資料、聯絡地址及可追溯的電話；業主若有多人共同決定，也要約定誰有權批准變更和收取文件。收款戶口若與合約主體不同，先問原因並書面核實，別僅憑聊天截圖便付款。

看裝修公司推介，工程相片和朋友口碑可以作認識，但不能代替簽約資料。公司註冊或商業登記證明其經營身份，不會自動給予所有法定工種資格。合約涉及換窗、電力或需要申報的工程，應另核對相關人士和承辦資格；例如先讀核對換窗專業資格，再把具資格人士及其文件責任寫入委託附件。

若銷售、度尺與施工有不同聯絡人，不必要求所有人同一個電話，但要定一位能確認版本及跟進問題的負責人。用 WhatsApp 傳了新材料相片，不等於全隊已收到正式更改。比較安心的做法是以書面編號報價和圖紙，任何改動都指明取代哪個舊版本，並由有權批准者確認。

簽署前核對頁碼與附件是否齊全：報價單寫「詳見圖二」，圖二卻沒有夾在文件裏，等於關鍵尺寸無從核對。若用電子文件簽，雙方各保存同一版 PDF；若在紙本修改手寫價錢，修改位置由雙方確認，避免其中一人保留的是未改版本。這種細節不華麗，卻決定後來能否說清楚誰同意了甚麼。

住宅內有代租客、家人或地產代理代為聯絡，要區分誰提供日常出入，誰能正式批准增加費用。工地上一句「阿媽話可以換」，不足以確定付款方同意新的總額。授權可以簡單清楚：指定一名決策人，重要變更由他在約定渠道確認；其他人可通報現場問題，但不能自動改合約。

工程範圍必須可以逐項核對

「全屋包做」需要尺寸和材料附件

示意句：「客飯廳油漆、廚房翻新，連工包料。」

看似有工種，仍看不到幾幅牆、是否包括剷底、批灰、底漆、多少度門、舊牆紙處理、廚房哪些櫃和水喉要做。最好讓每項對應位置、估算數量、施工方法與物料規格，並列不包含項目。舊單位未開工前不能保證牆內狀況，但可寫清「可見範圍已包、拆開後發現問題按甚麼程序報價」，避免把未知當作無限增項。

圖紙可以標示家具尺寸和插座位置；材料清單可寫品牌型號、顏色或批准樣板的辨認方式。若指定物料缺貨，替代品由誰提出、是否要業主先批准、價差怎處理，也應寫清。報價單有「磚，約」兩字，但未列磚尺寸、鋪法或是否包損耗，最後可能每一個合理選擇都成為額外費。

業主自購物料要劃清接口

自購座廁、水龍頭或瓷磚，看似可節省材料差額，但可能增加核對尺寸、送貨和損壞責任。合約應列誰提供產品資料、誰接貨檢查包裝、破損由誰與供應商聯絡、送遲後工期如何改。師傅安裝不代表同意承擔自購物料的產品缺陷；反過來，也不能未經查證就把所有安裝問題推給物料商。

同一總價只有在同一工程範圍下才可比較。可用比較相同範圍的預算方法，把清拆、泥水、水電、油漆、傢俬、保護、清運和管理費並列。若 A 公司包防水測試而 B 公司只有換磚，兩者並非同一份廚廁報價。凡寫「按現場情況另議」，至少要標出哪些情況會觸發另議及如何先獲同意。

材料若寫「同等級」，雙方對「等」的理解可以差很多。最好列可核查的尺寸、表面、功能與品牌或型號，再訂若停產如何提出替代、誰支付差價。顏色選擇也要留紀錄：同一系列不同批次可能有視覺差異，確定貨前核對實物與樣板；雙方同意的照片如會受燈光影響，應附實際型號，不要把手機顏色當作精準驗收標準。

要拆的舊物亦是合約範圍。舊櫃是否保留門板、燈具由誰拆下、家電是否由供應商先移走、受保護的原有地面鋪甚麼材料，都能影響時間和責任。填一張「保留／拆除／由他方處理」清單，搬屋期間不用每次口頭提醒新到場的師傅，亦較不會把屋主想留下的部件當成廢物清走。

工期條款要有起點與變更方法

預計開工日不等於所有條件已齊

示意句：「簽約後盡快開工，預計六星期完成。」

想判斷工期是否合理，先定哪一天算正式開工：收匙、管理處批准、物料確認、定金到帳及單位清場，可能是不同日期。把必需的前置條件分清誰負責、最遲何時提供；當屋苑不批施工或自購物料未到，應有通報及重排方式。只寫「盡快」而沒有起點，很難對照原定工序。

完工亦有幾個意思：主要項目可使用、約定的工序全部完成、與業主一起逐項驗收、執漏妥當、管理處交還證件。哪一個對應尾款，合約要說清楚。不要把「搬得入去」等同所有裝修細節已完成；也不能因一個小待修位置，便假設任何形式的尾款安排都理所當然。

延期原因要跟時間影響一同記錄

天氣、原有隱蔽工程問題、業主改選材料、屋苑限制，都可能改變工序；但不能一句「工程複雜」便無限延期。每次變動記下發現日期、影響範圍、可否做其他工序、修訂完成日期及雙方的確認。若不接受延期方案，亦要在安排其他工作前先協商，避免各方以不同日曆理解同一個承諾。

例如訂造櫃要等廚房實際完成面尺寸，能否提前下單取決於量度風險與廠方資料；先訂有機會縮短等待，也可能與後來牆面尺寸不合。合約不用寫成工程教科書，但要說明誰負責哪個量度節點，等待期間還可以做甚麼。工期若只是總日數，對住戶安排臨時住宿的幫助很有限。

若工程橫跨農曆年、公共假期或屋苑維修日，更要定義「工作天」和不能施工的日子；不同大廈對噪音、搬運有限制，承辦商即使想趕也不一定可以進場。臨時租屋、家具寄存與搬運的開支若受延期影響，可在簽約前談清通報和協商方法，毋須等到期限過了才問「可否賠返」。任何違約或賠償安排宜以雙方明確條款為準。

水電和訂造工程會互相影響：櫃內插座位置要在收口前核對，地板完成高度會改變門扇。時間表最好有幾個「待確認才可進入下一步」的關口，而不是把每天寫得密密麻麻。只有日期沒有依賴條件，出現一個隱蔽問題就無法合理重排，最後只能靠誰聲量大決定先做甚麼。

分期付款應對應甚麼成果

看到工序成果，才知道款項買了甚麼

示意句：「首期若干、工程中期若干、完工餘額。」

這樣仍欠「中期」的定義。較可核對的方法，是把付款節點與可驗證的成果連起來，例如某區清拆完並清走廢料、隱蔽工序按約定記錄後封板、某批訂造設備已依規格送抵、指定房間面層已完成。這些只是協商節點的例子，實際比例由雙方按工程性質與供料安排議定，不能聲稱香港法律有一個適用所有家裝的訂金比例。

工程初期需要採購物料，付款未必能像買現貨般等到完全交付；業主則有理由要求清楚紀錄。可問「這期支付後，我手上會取得甚麼圖紙、樣板確認、相片或收貨資料？」訂造櫃料若放在廠房，如何確認型號和交貨責任；臨時停工時未用的材料由誰保管，均應談好。付款與成果對不上，彼此對進度的印象會越走越遠。

別把保留尾數當成唯一安全措施

有些人以為只要尾數留得多，所有執漏都會自然完成；實際若工程範圍、驗收方法和待修清單不清楚，雙方仍會各說各話。付款前到場核對已完成部分，逐項紀錄未完與有爭議部分，按合約處理；不應自行任意取消所有到期款項，也不應在明顯欠項未有處理安排時只因師傅催便轉帳。具體權利義務須看簽署條款及適用法律，嚴重爭議應向合適專業人士求助。

若承辦商提出提前收取下一期，先問是否因物料採購、追加工程或原有工期變動，再要求新的付款建議及對應成果。雙方同意才書面更新，勿因「今日要下單」口頭改掉整份付款表。付款資料連收據、轉帳截圖及更新過的進度表放同一資料夾，將來核對每一筆都能對應工程項目。

拿三份報價比較時，別只圈總價最低的一間，也要圈付款時點。即使總額相近，若大部分款項於未有可見工作前付清，住戶要承擔的進度風險不同；若每個細微工序都要即時付錢，行政成本和互相查收也可能拖慢工程。最合適的節點，是雙方都能實際檢查並確認的節點。

在「水電完成」的付款點，要問是布線和喉管已埋、測試完成，還是連面板及潔具都裝好？前者封牆後便難檢查，宜在適當時候記錄走線、測試與由合資格人士負責的部分。把進度名稱說得可見可核對，能讓業主放心付，也避免承辦者做了不少實際工序卻因名稱含糊遲遲收不到款。

搬到中期時若業主忽然想減工序，原付款表未必仍適用。重新算出已完成、已訂購但不可退、尚未開始的工作，再按雙方同意調整付款餘額。不要沿用舊期數卻把總額改掉，否則「已付六成」其實對應哪一批工作會變得模糊。任何改動先寫日期和新的累計金額，再讓各方確認。

增項發生時怎樣書面確認

先判斷是否原合約已有工作

示意句：「拆後發現牆身有問題，加做另計。」

先翻原有清單：拆後局部修補是否已有預算、原報價有沒有說明發現鬆脫批盪的處理範圍、改動是否由業主提出。已包的工作不能換個名稱再次收費；確實未能預見的隱蔽問題也不能要求師傅無限免費處理。較清晰的做法是停下相關工序、拍照和描述問題，再提可選修補方法及對工期的影響。

新增工程單宜列原項目編號、原因、具體位置、物料與數量、價格、會增加或減少多少天、由誰批准。若為了趕工需要先採購，可事前約定臨時決策渠道與金額上限，但仍要以書面追認；沒有事前協議，事後一張籠統「額外工程」收費單很難核對。

減項與更換物料同樣要算清

不少爭議不在「加多一件」，而在改為較便宜的材料或取消一道工序後沒有扣減。變更單可以有加額，也可以有減額。若已訂造或已施工，需先分辨可否退貨、已花工與未用材料各怎處理；同意用替代品時請寫清差價及保養條件。只在聊天中說「算啦，轉另一款」而不更新物料表，交樓時很難追溯。

對影響安全、法定程序或防水的變更，更不能只談價錢。新方案是否需要另作申請、誰有資格執行、是否影響既有保養，都須同時問。審批未到，預算就算已接受也不等於可以先做；把「價錢同意」和「可合法開工」分成兩個勾選欄，較不易混淆。

臨時口頭通知不是完全沒用：發現危險可先叫停或保護現場，再將發現事項、暫停範圍與下一步用文字補上。區別在於「先暫停」是保護，不等於「先做一項收費新工程」。若真的有須即時處理的水電安全問題，應先保障住戶，由適當資格的人評估，之後再核對緊急處置和永久復修各涉及甚麼費用。

每張變更單也要標明哪些原有工序被取代。業主要求櫃門改款，舊門是否已訂、已送到或未開始製造，成本不同；如果只是換色不改結構，亦不一定要重新收一次整套櫃的人工。變更單列「原項目減額」、「新增項目金額」、「淨差額」三格，比單寫一個加錢數字可追問得多。

驗收、執漏、尾數如何銜接

執漏清單要描述現象和位置

示意句：「所有瑕疵由承辦商於合理時間內執漏。」

哪處、哪個現象、誰判定已修妥、何時覆查？「浴室門邊第二塊地磚崩角」比「做得不要」更可操作。水喉、電器、門鉸、櫃體、油漆可分項檢查，配以日期相片；涉及雨後才見到的窗邊漏水，須記覆查條件。驗收有未完成事項不等於整個家都不能使用，但要列明暫可使用的部分與未處理的風險。

星睿網站的確認驗收交接節點可讓業主先看一般流程；實際合約要寫明本單位在甚麼節點可驗收哪些項目。若櫃體缺一扇門，是否屬未完成工程；若牆面局部要再補油，如何安排與傢俬保護；每項回覆應和付款處理對應，不能一口氣說「交樓後再算」。

尾款爭議用清單協商

遇到尾款爭議，先分清已按約定完成的部分、正在執漏的部分及雙方對範圍有不同理解的部分，並保持書面溝通。若未依約付款可能影響工序，若有質量疑慮也不宜被迫簽「全部滿意」。可以提出一份雙方可討論的完成及待修表，記錄重訪時間；涉及法律追討或單方扣款的做法，應按條款及個案尋求專業意見。

驗收不是找微小色差來否定所有工作。不同材料本來有天然紋理與加工容差，應以約定樣板、產品說明、施工要求及可合理觀察的條件作判斷。相反，隱蔽位置尚未核對、漏水來源未查明，也不可因表面打掃乾淨便簽署無條件完成。把檢查標準在施工前說明，交付時各方才有同一把尺。

不同工種的驗收方法也不同。門櫃不只看平面相片，要開關和看邊位收口；插座要由合資格人員處理、核對與原圖位置；廁所要觀察去水與密封，漏水症狀有時要待實際使用才出現。選擇一個可進場慢慢檢查的交樓時間，逐房拍照並記錄未能當場驗證的項目，避免夜晚匆匆站在走廊簽紙。

有些小項目可列成執漏，某些仍屬未完成工程，兩者處理與款項安排可能不一樣。例子只是判斷工具：油漆一處局部污染，可列出哪面牆何時修；整套廚房櫃尚未送來，卻很難稱作「已完工只欠執漏」。各項分類仍以實際約定和現場狀況為準，不要被一個含糊的「執漏期」包走全部欠工。

保養和爭議處理不能只寫一句

保養範圍與耗損界線

示意句：「工程保養一年。」

一年從哪天起計？覆蓋手工、材料，還是只包其中一部分？門鉸用壞、窗邊因外牆滲水發霉、住戶自行改線造成問題，責任可能不同。保養條款應列開始日、聯絡方法、接報與檢查安排、哪些屬自然耗損或外來因素、轉介供應商的責任。不要隨便相信「所有東西有問題都免費」，也不要接受一份完全沒有追問途徑的單據。

廚房設備有製造商保養，櫃體有安裝手工，兩者文件要一起保存。將來開關門有聲，先在保養期內告知對方具體位置，避免自行拆螺絲使情況更難判斷。若認為問題是原工序造成，現場檢查、相片和書面意見有助雙方先討論處理，毋須一開始就用威脅語氣溝通。

對不上意見時保存甚麼

重要的不是把每天每句聊天完整截圖，而是保存簽署版本、變更單、付款單、材料確認、工序相片、驗收及執漏記錄。若事情涉及嚴重安全，先保障人身並通知相關專業人士；合同爭議可考慮消費者委員會等適用渠道。不同渠道處理權限不同，投訴也不會自動代替合約履行或法定申報，應先清楚自己希望獲得的處理結果。

若是售後滲水，先分清來自施工範圍還是樓上、公用喉管或外牆，不要因同一位置曾做過油漆就斷定由油漆師傅負責。報修時給現場相片和發生時間，承辦者提出檢查方法，再依資料討論保養與需要另處理的來源。將診斷與責任判斷分步做，比一開始認定誰要賠全屋復修更有機會止漏。

用核對表比較承辦商

想比較三家公司，便將三張表各填一遍；空白處不自行以「大概包」填滿。較便宜的一份，若材料未定、工期無起點、清運與棚架要另計，很可能只是一份範圍較窄的報價。較貴的一份亦需說清多出的工作與責任，不因總價高就必然較可靠。

比較時可用一支筆圈出每家公司回答不一致的地方，回頭逐一發同一組問題。例如 A 的油漆包剷底，B 只在現有牆上翻油，那便問 B 是否經檢查確認舊漆可保留；A 連訂造櫃運送都包，B 要你自行處理上樓，那便把搬運成本與責任算入比較。不要強迫三份報價一字不差，目的是讓差異有原因、有價錢及有驗收結果。

簽約前用手機讀完附件後，不妨做一次「反問測試」：假如廚房某幅牆拆開後有滲水，誰先拍照，誰判斷是否要停工，多少天內提交新價，業主可否選擇先只處理止漏？合約若對任何一個問題完全沒有交代，現在補充幾句，比開工當天大家擠在門口等答覆省事。

最後用自己的說法向承辦商複述一次「我付第一期後會收到甚麼；我臨時改材料要通知誰；交樓當天有哪些資料」，看對方回答是否與書面一致。發現不同就改文件，而不是把口頭答案另存心中。用一張合約回答這三道問題，比記住一串華麗的宣傳承諾更實際。

如合約頁數較多，可在最前加一張非法律文件的「核對索引」，寫每個議題在哪一頁：材料在附件一、付款在第二頁、變更在第三頁、保養在附件三。索引不改條款，只幫屋主和施工負責人快速找到正確版本；有爭議時直接指出條文，避免翻幾十張聊天相片。若重要承諾只存在語音訊息，應請雙方確認後寫入正式附件。

裝修爭議往往由一個真實但互不相同的理解開始：業主以為「交樓」包含全部廚房配件，師傅以為交樓後才裝最後一件自購電器。簽約當下用兩句話釐清由誰購買、誰送貨及何時安裝，便能讓兩種理解重新對齊。若仍有未定的物料，列決定期限和可接受的替代方案，別把模糊留給未來某一天處理。

簽約前問答

訂金有法定比例嗎？

不能把網傳某個百分比當成適用所有裝修的法定上限或必然標準。按採購、工序及風險商議付款比例，把每期對應成果及退款或解除條件寫進合約；若需法律意見，應就個案諮詢專業人士。

口頭承諾可否追溯？

有口頭說法，日後能否證明承諾內容及其法律效果另是一回事。為免雙方記憶不同，請在簽署前將樣板、追加工作、完工日及保養承諾寫入附件。施工中新增的承諾，也應以有日期的書面確認。

可以單方面扣尾數嗎？

不要一概假設可以。要看合約條款、實際完成與瑕疵情況，以及適用法律；先列欠項與爭議範圍，向對方書面提出處理方案。涉及追款或嚴重分歧時，應尋求獨立法律意見。

裝修公司註冊等於所有工種持牌嗎？

不等於。商業登記與各類法定工程的註冊、牌照或合資格人士要求不同；涉及電力、窗戶檢驗及某些小型工程時，需按實際項目核對相應資格與責任。

站內付款與工程疑問有一般常見問答；簽約前仍應按自己的單位把未填的格逐項補完。若想用同一張範圍表比較，向星睿索取逐項工程報價，王小姐 WhatsApp 6909 9567 可先收單位資料、想保留與要清拆的部分，讓免費上門度尺有具體討論方向。