公屋裝修可以改甚麼？固定裝置、申請與交還責任

文／王小姐｜2025年10月2日

師傅未入屋前，先找出租約、收樓時的固定裝置資料和屋邨辦事處發的裝修指引。公屋裝修可不可以拆一幅牆、換一扇門或改地台，不是看別戶做過沒有，而是逐項對照單位適用規定、申請結果和工程本身的安全要求。交還單位時仍會用到今天留下的文件。

先確認你的單位受哪套文件規管

公屋租戶、居屋業主並非同一個身份

一般說「公屋裝修」，有時指公共租住房屋租戶，有時把居屋、綠置居、租置計劃的單位也混入去。租住單位由房委會出租，住戶的改動權限和日後交還責任受租約及房委會政策約束；已購資助出售單位的業主則有另一套契約、屋苑管理及法定程序。房協項目又應向其管理方查相關規定。先核對住的是哪一類，而非從網上摘一張別屋邨的「禁改清單」。

涉及建築物條例下的小型工程，也要考慮物業類別和主管機關。小型工程制度的適用界線提醒我們，屋邨裝修批准與法定工程程序可能並行；管理處簽了收料紙，不等於具資格人士已完成法定呈交。若對屋邨或單位是否適用某制度有疑問，應向屋邨辦事處及相關官方單位核對。

資料夾先放這幾份文件

• 租約、入伙資料和單位平面資料；先辨清單位本身條件。
• 屋邨辦事處提供的現行裝修指引及固定裝置分類；不要只靠舊印本。
• 擬改位置的相片與文字清單，註明是保留、移除還是改造。
• 承辦商資料和需另核對的法定資格、工程方法。
• 屋邨辦事處的書面回覆、施工登記與日後交還可用的批准紀錄。

這不是叫住戶一次過替師傅寫完技術方案，而是先把問管理處的問題整理好。若交匙時原有門、窗、潔具或電箱已損壞，應按屋邨報修程序記錄，分清原有欠妥與自己計劃改裝。單位一旦拆清，日後很難證明某處本來就是這樣。

舊租戶留低的裝置也要特別查。即使住戶看見一個已存在多年的櫃或額外插座，也不能推斷它已獲房委會批准；更不能因前手裝過便照同一位置擴建。先在清單標「入伙時已見」，向屋邨辦事處詢問有沒有批准紀錄及如何處理，再分清自己的新增工程。看得到的現況和有沒有合法改動紀錄，是兩回事。

若單位由長者或有特殊需要的家人使用，先把活動路線、扶手及沐浴需求提出，向屋邨辦事處查現有協助安排。不要一開始就私人清拆浴室設施，以為只有自己出錢一條路。哪些改動可獲協助、需要甚麼資料與可否採用特定方案，應以管理方當時書面答覆為準，並讓使用者參與決定高度與位置。

固定裝置分類如何使用

逐項查，不按房間名稱猜

房委會 2022 年修訂的裝修承辦商參考名單指引附有固定裝置分類，列出甲、乙、丙類及相應註釋。甲類原則上不准租戶自費改動，乙類事前須獲房委會批准，丙類在相關條件下毋須事前批准。不要把「廚房」整個房間當作同一類：廚房隔火門、牆磚、星盆、灶台表面和地櫃，可能分屬不同項目。

例如指引將樑、柱、結構牆，以及廚房或廁所的間隔牆列於甲類；廚房大門若屬隔火門，亦列在甲類。外窗、走廊氣窗、窗花與防盜柵列於乙類；室內油色和部分活動小五金列於丙類。這些例子只用於說明逐項查閱的方法，實際以該單位現行指引、現場裝置及屋邨辦事處書面確認為準。拆廚房門不能只問「門難唔難拆」，要先查它的防火作用和分類。

不可改、須申請、毋須先申請的界線

分類表有註腳及例外，例如某些甲類改動涉及殘疾人士需要可獲特別考慮；該等情況應直接向屋邨辦事處查詢，不可自行當作已獲豁免。丙類涉及氣體、電話或天線供應商的項目，仍須按供應商安排處理。房委會說丙類毋須事前批准，並不代表能自行處理電力、煤氣或其他需要法定資格的工作。

報價時讓承辦者把每個想改的裝置標成獨立行，例如「客廳地台面終飾」與「廁所地台磚」分開；兩者在指引中的類別可能不同。住戶可以在紙上加一欄「資料來源／屋邨回覆日期」，避免師傅後來把兩個項目合成「全屋鋪磚」而漏了申請。分類不清楚時先查，不能賭屋邨辦事處驗收時看不到。

以廚房翻新為例，工作表可拆成「保留原有隔火門」、「查原有牆磚能否更換」、「更換洗滌盆」、「更新地櫃門板」、「油漆非受限制的內牆」。每一行核對指引及是否另涉水喉、氣體或電力。這是示範拆分問題，不代表任何單位全部獲批或上述項目均不須申請；不清楚某一項時，先取得屋邨答覆才編正式報價。

玻璃、窗框與窗花也要分開。指引的外窗分類不等於住戶可自行伸出窗外換玻璃，窗戶安全可能另受強制驗窗或小型工程等制度影響。室內遇到窗鉸鬆脫，先安全處理並向管理方查維修責任和工程方式，再請具資格人士判斷，不能因一個部件看似小就跳過。廚房門和窗是最容易被「舊了就換」四字誤導的項目。

分類也不是抽離租約和法例的一張通行證。丙類雖無須事前向房委會申請，施工仍須安全、不影響大廈公用設施，必要時需由相應持牌或註冊人士處理。乙類獲批，亦只代表批准的改動範圍，不等於批准任何後續改建。把分類表與批核信、承辦資格放在一起看，比背熟「甲乙丙」有用。

提出申請前整理資料

畫一張改前、改後位置圖

不必急着請人做精美立體圖，先在平面圖上清楚標出原有設施和擬更動的位置、範圍及數量。例如浴室原有星盆打算更換，是否移位置、改喉、動牆磚，影響會不同；先寫成四行資料，屋邨辦事處才能指出哪些要申請。單寫「廚廁翻新」不夠判斷，因為清潔、換面材、改隔間與改機電涉及不同條件。

建議附上室內可安全拍攝的現況相片，註明誰提出改動、材料種類、預期施工次序、是否動到原有固定裝置。房委會若有指定表格或要求承辦商資料，以該屋邨現行指引辦理。若計劃包含泥水、木地板、油漆等多種工序，可對照星睿的可按範圍報價的工種列出工作，再把需批准的項目分欄，報價才不會把不可做的工程算進總價。

先確定責任方才開始訂料

有些住戶先在店舖訂好大門，回頭才發現原有門屬特定防火要求；也有人先訂櫃，後來才知道櫃體遮住原有維修位置。訂料前向屋邨辦事處問清可改動範圍、須否用指定規格，以及能否保留原有裝置。準備申請文件時，把新物料的基本資料一併提供；模糊的「日後揀」可能令批核與實際施工不一致。

租戶要知道日後交還的責任，不只是當前審批。指引註明乙類獲准改動的固定裝置，租戶須負責其後的維修及更換；未經批准的改動可能須還原並被收取費用。想由浴缸改企缸或想換窗，不能只看當日工程費，要問日後誰維修、交還時何種情況要復原。個別特殊需要的改動，先向屋邨辦事處查適用安排。

把問題交給屋邨辦事處時，文字盡量具體：「原有廁所牆磚打算更換，會保留現有間隔和去水位，請問此項按本單位指引屬哪類？申請時要甚麼圖示？」比「廁所可唔可以裝修？」容易取得可執行的回覆。若回覆只涵蓋牆磚，別自行推論地台、防水層、浴缸也已包含；為新增範圍再問一次。

預算表可因此分成三欄：已確認可做且有資料的項目、待屋邨確認後才報正式價的項目、依現有指引不應由住戶私改的項目。後兩欄不要被一個「全屋套餐」總價蓋住。若已簽訂材料而申請未批，退換與貨期可能引起爭議；先約定以批准範圍為訂造條件，對業主和承辦者都較清楚。

未批、已批與改單的三種處理

未批前不要把可申請理解為可開工

乙類項目可以申請，不等於送了表便算批准。租戶應等正式回覆，逐條看批准的圖示、物料、日期及施工條件，才與承辦者定稿。若申請有附帶條件，例如保留原有某個設備或只准某種改法，報價要同步更新；否則合約和批准文件兩種版本打架。

已批工程亦要按批核範圍做。如果現場量尺後發現要移多一點位置、更換不同材料或改喉走線，先停止該改動部分，向屋邨辦事處查是否須重新申請。未改動的其他工序能否繼續，可由現場和管理條件決定；不要因一處待覆便把所有工序都當作已批。參考批核後的工序安排建立自己的工程時間表，等書面界線穩定才安排相應用料。

若承辦者勸你「先拆咗再補批」，記得拆下的是房委會固定裝置還是私人傢俬，影響很不一樣。不可做的改動不會因施工快、拆舊後難還原而變成可批准；拆後恢復原狀亦可能比原計劃貴。較好是把申請條件列成施工前核對頁，讓每個上門工種都知道不可動哪個部位。

開工前核對頁可以短到一張紙：門口張貼房間平面小圖，用顏色圈出「不可拆」、「等批准」、「已批按圖施工」。電力、水喉、泥水、木工可能在不同日子進場，合約負責人要向各師傅重申最新範圍，而不是只把批准信藏在文件夾。現場若出現原圖沒有的喉管，先拍照交負責人核查，不得為了讓櫃體貼牆就順手移喉。

對已批項目，也不要單靠「批了」二字決定付款。先把批准信附件的工作與承辦商報價逐項對照，若範圍縮小了，報價和所需物料也要改；若新增了條件，例如保留檢修口，應在櫃體設計反映。完成後保存全景、固定裝置位置與保養文件，下次再申請改動才可看清上一次做過甚麼。

承辦商名單與選擇自由

參考名單不是「政府派人包品質」

房委會的上述 2022 年指引寫明，公屋租戶可委託任何人進行裝修工程，並不限於派駐屋邨或列在參考名單上的承辦商；指引亦指出派駐承辦商並非房委會僱員或代理，合約糾紛由相關雙方處理。這不表示所有人可做所有專門工程：涉及法定資格的工序仍須依規定核對，租戶也要遵守屋邨施工要求。

若有人自稱「屋邨指定，唔搵我唔畀開工」，先向屋邨辦事處核實，不要因制服、熟路或在大堂擺枱便當成保證。比較承辦商時除報價，還看是否願意按固定裝置分類剔除未批項目、能否提供合適工種資料、怎協調屋邨登記。工程委託要列明責任，包括誰負責申請、材料變更、保護與完工交接。

有人問免費報價能否先做。可以先依可見資料估算合法可做的範圍，惟須申請的改動以書面批核與現場核對作最終條件；沒有批准便不應把預計改動當成肯定可施工、肯定有某價。承辦者若避談申請，只說「呢棟樓做開」，反而應提高警覺。

挑承辦者也要看其願不願意把不同責任拆清。裝修公司可做泥水、木工、油漆的整體協調，但電力、氣體或法定工程需要的相應資格不能以「師傅有經驗」取代。問清誰實際到場、工程是否分判、相關人員的證明由誰交、日後維修找誰。朋友推薦可以幫你找到聯絡方式，不能替你的單位批准改動。

若屋邨門外有人交一張只有「全屋大翻新，價錢優惠」的卡片，想知道是否真正適合，先要求其按你的三欄清單重報：已可做、待申請、不可私改。能坦白說某項未批不報實價的承辦者，反而比答應「甚麼都得」的說法更易核對。價錢只可在相同已獲確認範圍下比較，實際以上門度尺報價為準。

施工期間的屋邨配合

入閘、運料、保護、噪音都先問

屋邨辦事處通常有施工登記和保護公共地方的要求；具體施工時段、升降機使用、垃圾清運及按金安排，以所在屋邨現行通知為準。讓師傅在正式開工前看一次通道、升降機尺寸和進出路線，確認大板材或設備是否可運入，較少出現訂貨送到樓下才發現無法上樓。

清拆地磚或舊櫃時，把室內保護、走廊清潔與廢料分類寫成實際工序。不能把拆下的舊窗框、碎磚或木板放到公共走廊等管理處替你處理；可能還要按屋邨安排指定搬運時段和清運途徑。若鄰居有幼兒或輪班住戶，預先張貼清楚的工程日期與聯絡方式，對噪音糾紛亦有幫助。

公共裝置如消防門、樓層喉管、電力設備和走廊設施不因工程在自己單位內就可以自行移動。裝修材料遮住檢修口或堵塞逃生通道，後果可能遠超櫃體外觀問題。讓承辦方施工前逐一確認需要保護的固定裝置，途中發現原有設備損壞則記錄並按屋邨途徑報修。

即使是較簡單的油漆翻新，仍要問清會否用到公共走廊堆放工具、氣味較重材料怎通風、甚麼時間可搬走傢俬；不宜假設沒有拆牆就可以不管屋邨規定。木料與磚料進場批次若分開送，可能重複使用升降機保護和搬運，也會影響預算。把裝修通知、保護與清運寫成現場工作，鄰居與管理處較易配合。

日常生活不能完全停住的單位，可按房間排次序，但要小心廁所和廚房若同時不能使用，住戶未必有臨時替代。另要預留驗收及屋邨檢查的時間，不要把最後一車廢料運走的日子直接定成返家居住的日子。臨時搬離與否是家庭選擇，工程表至少要寫清哪天沒有熱水、哪條路要封閉以及誰通知家人。

日後維修與交還如何考慮

不要把批准視為房委會承擔維修

房委會指引列明，經批准改動的乙類固定裝置，租戶須負日後維修及更換責任；另有租戶自費修葺項目資料可供核對具體維修責任。原有設備壞了，先按屋邨途徑報修，交由相關方判斷是哪類問題，勿自行拆改後才反問由誰付費。未經批准改動，還可能須還原並負擔相應費用。

交還單位時也不宜憑想像回答「新裝修靚啲，房署一定收」。有沒有改動批准、批准條件、原設備是否保存、屋邨對交還狀態的要求，會影響處理。保留原有裝置並妥善存放，是部分工程值得在落單前討論的選項，但並非所有舊件都可自行拆下留待交還；先問屋邨辦事處。若搬遷時間緊，還原工序、搬走廢料與驗收日也要計進安排。

留一份改動索引給多年後的自己

每項獲准改動，把房間、原物件、改動日期、批准檔案、現任維修聯絡人寫在簡單清單；完工照片標出被櫃遮住的水掣、電線或檢修口。幾年後設備出故障，家人不需要把整個櫃拆開尋找走線。租戶搬走前向屋邨辦事處查交還安排，這份索引亦可協助討論哪些項目須復原。

預算只計入伙時的材料費，會忽略獲批改動日後保養和交還成本。想裝較重或有特殊保養要求的物料，也要問長期清潔與替換難度。對沒有可核對同期行情的工程，不宜聲稱公屋有統一「每呎標準價」；任何市場參考範圍只作比較，實際以上門度尺及經批准的工程範圍報價為準。

交還前整理文件時，最好按屋邨辦事處要求問具體程序：是否要提前通知、有否到場檢查、哪些改動可保留、哪些原有裝置應恢復。不要到搬屋貨車來到才把批准書交管理員，指望即時有完整答覆。即使當年屬丙類毋須事前批准，也不代表任何新增物件都可無條件留在單位內；交還狀態仍要按租約及屋邨安排確認。

若當年新櫃擋着窗、喉管掣或檢修位置，日後維修要拆櫃，實際成本可能很高。設計時為常用設備留可開的檢修位，不是為了應付一次驗收，而是讓住戶多年後仍能處理問題。自購產品保養期、原有房委會固定裝置、獲准改動後的租戶責任，這三份資料標不同顏色，家人報修時不會打錯對象。

交還時若屋邨要求恢復某個位置，先查原來採用甚麼設備及規格，交承辦者現場估算拆走、修補、清運及驗收所需時間。不可假設新櫃一拆即可看見完好的原牆；當年鑽孔、改色或搬過電線都可能需逐項處理。還原費不是今日裝修的必然定額，但現在保存圖和批准資料，將來至少可以對實際要求取得清楚報價。

公屋租戶若不確定某項屬乙類還是丙類，可暫時把它標「待分類」放入問題清單，拿相片請屋邨辦事處回覆，再通知承辦商。沒答案的項目就不要拆、不要訂不可退的大件材料；其他已確認的簡單工程能否先做，可按屋邨條件和互不妨礙的工序討論。這比把整個裝修計劃暫停或冒險一口氣動工，選擇更多。

住戶家庭若由不同人負責向屋邨查詢和向師傅付款，最好共用一份最新清單，註明收到的是誰的書面回覆、適用哪個位置，並保存原件。長輩可能把「可以申請」聽成「已批准」，承辦者也可能只見舊圖；將狀態明確寫成「未交、已交待批、已批附條件」，既能保護住戶，也讓到場的每位師傅知道現在可以做哪一段。

同一清單也可留「完工相片」欄，每做完一項就貼一張對應位置的照片，不必等到全屋完工才拍一堆分不清房間的圖片。若日後屋邨詢問某項固定裝置是否按照批准內容施工，可迅速找回批准信、現場位置、使用材料和完成日期；若見到與原批核不同，也能及早向承辦商及屋邨辦事處查詢補救方法，不會到交還單位時才第一次發現分歧。

列預算時把搬運、清拆、保護、清潔及可能須交還時還原的安排列為不同項，日後再按實際要求取捨；沒有資料就標「待確認」，不要填一個看似準確的假價。問承辦商是否可依獲批項目分階段施工，有助保留日常生活功能，也讓有待批准的工程不會拖住全部已清楚的工種。最終工期仍須按屋邨規定和現場條件協商。

公屋住戶常見問題

一定要請派駐屋邨的指定師傅嗎？

上述房委會指引指租戶可以委託任何人裝修，並不限於派駐或參考名單承辦商；但實際工程的法定資格、屋邨登記及安全要求仍須滿足。遇到自稱獨家指定的招攬，先向屋邨辦事處查證。

廚房門可以拆走嗎？

不能見它舊便自行拆。房委會分類將隔火門及門框列作甲類，須看該單位原有廚房門是否屬此類及有否其他要求；先向屋邨辦事處確認，不要因隔壁單位的格局相似便照做。

原有設備壞了，誰負責維修？

要按具體裝置、損壞原因、租約和房委會的維修責任分類判斷。先向屋邨辦事處報修並提供相片；未釐清前不要自行拆掉原有設備，否則更難區分原本損壞和其後改動。

獲批改動後，房委會負責保養嗎？

不能這樣理解。房委會的固定裝置指引說明乙類經批准改動後，租戶須承擔日後維修及更換責任；個別設備仍須按屋邨書面回覆和租約逐項核實。

交還公屋時可以留下新櫃嗎？

不能作普遍保證。先查新櫃是否牽涉原有固定裝置、之前是否獲批准及批准條件，並向屋邨辦事處確認交還時需否拆除或還原。保存批准文件、完工相片及原有設備資料，較容易討論具體安排。

如果已經有改動清單，把「必須保留、想更換、尚待屋邨確認」分成三欄，再與承辦商討論工序。想依批准範圍了解價錢，可按批准範圍預約報價，或 WhatsApp 王小姐 6909 9567 傳平面資料；星睿會以免費上門度尺後可做的項目列出報價，不會把未批准的拆改當作已定案。